楼市调控又有松动迹象?恐怕跟你想的不一样!

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2020年4月14日23:37:29 评论 2,219 1940字阅读6分28秒
近日,青岛市发布了一个房展活动规则,引起了热议。其中两条非常引人注意,第一是他主动调整了限售政策,出售1套以上原有住房,新购1套住房的,把5年限售变成了2年,第二就是调整限购政策,因为继承拆迁等原因,居民家庭在一套住房中仅占部分共有份额的,不再按其拥有一套住房计算。
当时我们没有马上立即点评,就是怕他第二天就撤回,毕竟之前已经有过先例,河南驻马店和广州,两个城市都是因为松绑楼市调控,结果第二天就自己打脸,不但政策收回,还公开写了检查。那么青岛会怎么样呢,这显然也被解读为了赤裸裸的放松楼市调控的信号。但是2天过去了,这个政策还没有被撤销,说明有可能已经得到了默许。
但是我们看到青岛这个政策,也是无比纠结,明明是非常想放松调控,但又不敢,犹抱琵琶半遮面,小心谨慎甚至故意把话说得让人难以理解。但事实上却起到了放松限购和限售的效果,这就是日拱一卒的节奏,慢慢的试探上面的底线,既然完全放开限购不行,那么我就先放开那些仅占一部分份额的,比如父母去世,多个子女共同继承一套住房,以前就是占了房票,现在就不算了。你们还可以单独购买。而限售也加了一个门槛,那就是必须是换购住房,才把5年限售变成2年,那意思就是说,你要不是卖旧买新,只是纯粹的卖房,那对不住,还是5年限售。这就相当于什么?相当于不放购房人离场,一般换房都是加钱买更贵的,所以这个政策意思就是,你得继续拿钱到房地产市场里面来,否则还是不让你跑。
那么我们来综合分析青岛得政策,打开限购是增加需求,打开限售是增加需求和供给,那么你觉得是供给增加多,还是需求增加的多,需求是那些要换房的人,之前被继承和拆迁限制住的人,而供给也是那些等着换房的人,要知道换房有可能买二手房,也可能去买新房,现在新房的贷款政策肯定更好,总价和税费也比二手房有优势,所以换新房的恐怕不在少数,而他们卖出来的房子全都是二手房,这就是青岛的算盘,只要增加换房需求,就肯定有钱会流入新房市场,而限售放松,二手房的供给会大幅增加,所以你手上的房子肯定会更加难卖。换句话说,你卖不掉,换不了房,对于当地经济也没啥损失,但是一旦你卖了,就有可能有利于新房成交,就有利于当地的经济和土拍。所以这个政策出台,对于当地来说,没什么坏处,只有好处。之所以被放行,没有被驳回,估计上面也是有这个考虑。对于楼市调控,似乎没什么坏处。
只要二手房不涨价,财富效应就不会产生,至于新房,都被限价按的死死的,也不会涨价,放开二手房供给,增加新房需求,反而有可能会让二手房价格下跌。而且还保护了换房需求,那么那些正常换房需求的人会怎么样呢?大家会先挂上试试,有枣没枣打一杆子,一看房子那么难卖,没准也就打消换房的念头了。换房这种事,很少有特别急迫的。真有着急的,比如要给孩子换学区房的,你也只能低价卖。能卖的房源多了,你就得挂更低的价格才行。
至于前两年炒房的那些人,他们就比较尴尬了,本来想离场的,但你如果不买新房还是跑不了,那么他们会怎么办呢?要么死等,要么选择降低损失,也就是卖大的买小的,卖掉总价高的,买入总价低的,尽快回收资金,能收回多少是多少。所以总价高,面积大的二手房,反而可能出现大降价。相当于这些炒房投资的,要跟开发商提供的新房抢跑道,你没有贷款优势,所以只能去拼价格,如果新增的换房需求都跑到新房那边去了,二手房就更难卖了。
所以青岛这个政策,你细品之后,就会发现他挺有意思,未必会像大家说的那样,成为刺激楼市的政策,如果说刺激,只是对新房销售利好,对开发商是利好,对于二手房可能反而是坏消息。今年的经济形势大家都是知道的,青岛又是以外贸为主的城市,估计肯定非常艰难。所以大家都没钱了,就会想到卖房回收资金,维持资金链,所以今年青岛楼市非常不看好。
未来青岛这个政策可能还会被多个城市所效仿,因为地方上不会管你是否能炒房赚钱,人家在乎的是开发商能不能赚钱,利好新房,利好土拍的事肯定会被推广,所以大家应该能看出来,现在每出台一个政策都是利好新房,而不利于二手房的。我们投资买房,最后要赚钱肯定得靠二手房的出手,新房只是买入价,二手房才是卖出价,现在的政策就是把需求引向新房,反而让二手房多杀多。不着急你就扛着,这样价格也不会大跌,着急你就只能贱卖,一两套低价房销售问题不大,除非发生大规模失业,否则应该不会发生大规模的二手房抛售潮,也就不会改变整个市场预期,这大概就是央行所说的三稳吧,也就是通过促进新房销售稳地价、稳房价、通过限制二手房稳预期。所以现在楼市逐渐变成了单行线,只能进很难出。已经非常不适合投资了。买房自己住的也要量力而行,升值的事就别想了。你很难再把它变现。一个只有市值,很难变现的东西,就跟假古董差不多,平常觉得他很值钱,但是要用的时候,却根本找不到买家。
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